政策

11月17日，甘南藏族自治州人民政府新闻办公室召开《甘南藏族自治州住宅物业管理条例》新闻发布会，甘南州人大常委会法制工作委员会副主任周永红先生，甘南州住房和城乡建设局副局长洪鹏先生，甘南州市场监督管理局局长郑晨飞先生，合作市人民政府副市长道吉仁青先生为大家介绍了《甘南藏族自治州住宅物业管理条例》主要内容和有关情况，并回答记者朋友们关心的问题。

州委宣传部常务副部长马淑芳主持新闻发布会

主持人：大家上午好！欢迎参加甘南州人民政府新闻办公室新闻发布会。今天我们在这里举行《甘南藏族自治州住宅物业管理条例》新闻发布会，向大家介绍《甘南藏族自治州住宅物业管理条例》主要内容和有关情况，并回答大家关心的问题。《甘南藏族自治州住宅物业管理条例》将于今年12月1日起正式实施。这次发布会，也是188宝金博,188宝金博官网首次举行的地方性法规新闻发布会。今天，我们邀请到甘南州人大常委会法制工作委员会副主任周永红先生，甘南州住房和城乡建设局副局长洪鹏先生，甘南州市场监督管理局局长郑晨飞先生，合作市人民政府副市长道吉仁青先生，请他们为大家介绍《甘南藏族自治州住宅物业管理条例》主要内容和有关情况，并回答记者朋友们关心的问题。参加今天发布会的有：甘肃日报、甘肃经济日报、甘南日报、甘南广播电视台、中国甘南网、合作市融媒体中心的记者朋友，欢迎大家的到来。首先，请甘南州人大常委会法制工作委员会副主任周永红先生介绍《甘南藏族自治州住宅物业管理条例》的主要内容。

甘南州人大常委会法制工作委员会副主任周永红介绍《甘南藏族自治州住宅物业管理条例》的主要内容

周永红：各位媒体朋友大家好！非常荣幸由我来介绍《甘南藏族自治州住宅物业管理条例》的主要内容。一、条例制定的背景住宅物业服务是物业服务人依照国家有关法律法规，按照法定职责为广大业主提供服务的活动。虽然188宝金博,188宝金博官网的物业服务行业通过自己的付出，提高了居民安居乐业的生活质量，但是由物业服务引发的社会管理问题日益凸显：一是业主大会、业主委员会组建率低，业主的合法权利无法得到保障；二是政府监管责任缺失，业主、物业服务人的诉求难以解决；三是业主、物业服务人矛盾突出，物业收费与服务质量不高是矛盾焦点；四是物业服务人良莠不齐，缺少退出机制；五是权责不清，业主、物业服务人权益不同程度受损；六是分散楼栋大量存在，专业物业服务人不愿介入，老旧小区是管理盲区。为了提高住宅物业服务质量，落实政府监管责任，推动物业服务规模化发展，打造品牌物业，使业主享受高质量的服务，用法治的手段规范住宅物业管理活动，顺应人民群众的期盼，经十六届、十七届州人大常委会历时两年制定了《甘南藏族自治州住宅物业管理条例》。二、条例制定的依据及过程条例根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《甘肃省物业管理办法》等法律法规规章制定。2021年，州人大常委会将条例的制定纳入立法计划，州政府向州人大常委会提交了制定条例的议案。6月、10月，州人大常委会对条例草案先后进行了一审、二审。2022年，州人大常委会组织相关人员组成立法调研组，就住宅物业管理方面存在的主要问题深入全州各县市开展了立法调研，反复研讨解决的措施，组织物业管理相关单位、物业服务人、业主代表、业委会代表座谈近20次，对条例反复征求了意见。同时发挥立法联系点和立法顾问的作用，通过立法“全过程民主”，发挥专家智库专业化知识，使得条例有针对性、操作性，提高了立法质量，并多次到省人大常委会法工委和省住建厅征求意见。历时两年，经对各方意见建议进行逐条逐款，多次反复推敲论证、合理化吸收后，于2022年6月29日州十七届人大常委会第四次会议三审通过了《甘南藏族自治州住宅物业管理条例》，9月23日条例经省十三届人大常委会第三十三次会议批准，10月25日由州十七届人大常委会第六次会议公布，将于12月1日起施行。三、条例主要内容针对住宅物业管理难点、热点，急需解决的问题，条例采取条款式，共39条，主要解决了以下几个问题：第一，明确了住宅物业管理的基本原则。规定：自治州住宅物业管理坚持党建引领、政府监管、街道（乡镇）负责、业主自治的原则。从而形成全社会方方面面各司其职管理物业，使其健康发展的模式。第二，针对政府及部门监管职责缺失，明确了各自职责。一是规定：州、县市人民政府应当把住宅物业管理工作纳入现代服务业发展规划和城乡社区治理体系，将物业监督管理工作纳入年度目标考核内容。二是规范州、县（市）人民政府住房和城乡建设主管部门对本行政区域内的住宅物业实施行业监管职责。三是街道办事处、乡镇人民政府对住宅物业履行属地管辖职责。四是市场监督管理、应急管理、人防、城市管理、消防救援等部门，按照各自职责，做好相关住宅物业监督管理工作。第三，针对业主大会、业委会组建率低，规范了业主大会、业委会运行规则。一是规定：县（市）人民政府住房和城乡建设主管部门、街道（乡镇）、社区应当依法组织、指导设立业主大会，选举业委会。二是明确业主大会召开的条件、程序；三是业委会成员候选人产生的条件、形式，建立候选人资格审查制度；四是业委会职责及运行方式。第四，针对物业收费与服务质量不相符，明确了住宅物业服务收费的原则。一是前期物业收费实行政府指导价。二是业主委员会组建后，物业服务收费由业主和物业服务人按照物业服务规范、服务内容和服务标准在物业服务合同中约定。三是空置房屋按照70%收取物业服务费。同时规定了：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。第五，针对停车费收入归属，明确了停车费为公共收益。规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位，属于业主共有。停车位取得的收益，属于公共收益。停车费委托物业服务人代收，可以从收益中提取一定比例的管理费。车库、车位使用人对停放的机动车辆有安全保管要求的，由车库、车位使用人与物业服务人另行签订安全保管合同，约定保管费用，保管费用归物业服务人所有。第六，针对物业退出难，建立了业主评议物业制度。规定：业主大会或者业主委员会每半年可以对物业服务人服务质量、履行合同情况进行满意度测评，连续两次不满意率达到三分之二以上的，可以解除物业服务合同。这个内容是本条例的一个亮点。对于解除合同后，原物业服务人拒绝退出的，条例做了以下规定：原物业服务人不得以业主拖欠物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。原物业服务人拒不移交有关资料或者财物的，或者拒不退出物业管理区域的，业主委员会或者物业管理委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府、县（市）人民政府住房和城乡建设管理部门报告，有关部门依法处理，或者依法向人民法院提起诉讼，要求原物业服务人退出物业管理区域。第七，针对业主、物业服务人权利义务不明确，规定了各方责任。一是在物业管理活动中，业主应当根据法律法规规定、管理规约和物业服务合同约定，应当享有业主权利，承担业主义务。规定了十一项不得行为，业主如有违反的，物业服务人、业主委员会有权依据法律、法规、管理规约或者物业服务合同，要求相关业主停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；劝阻、制止无效的，物业服务人、业主委员会应当及时报告有关物业主管部门依法处理；二是物业服务人按照物业服务合同的约定提供物业服务，应当履行负责物业公共区域、共用部位、电梯等共用设施设备的使用、管理和维护，建立公共区域、共用部位、共用设施设备的查验、使用、管理等十三方面责任，并对物业服务人的服务提出了明确要求。第八，针对物业服务信息不透明，建立了信息公开制度。规定：物业服务人应当在物业管理区域显著位置，定期向业主如实公布物业服务内容和质量要求、收费项目、标准和方式及支出信息、公共收益、供水二次加压调节水箱清洗记录及水箱水质检测报告、住宅专项维修资金使用、水电等公共能耗总量及费用分摊情况。通过信息公开，减少业主与物业服务人的纠纷。第九，针对公共设施乱收费，明确了不得加价收费。规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输等专业单位应当直供到户，向最终用户收取费用，服务过程中产生的损耗由供应单位承担。专业单位不能直供到户的，应当与物业服务人签订委托管理合同，物业服务人不得向业主加价。物业服务人使用的费用，由物业服务人支付。第十，针对专项维修资金收缴难，明确了住宅专项维修资金的所有权。规定：住宅专项维修资金属于业主共有，专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主应当按照国家和本省有关规定交存、使用住宅专项维修资金。第十一，针对物业服务质量良莠不齐，建立了信用管理惩戒机制。规定：自治州、县(市)人民政府住房和城乡建设管理部门应当建立物业服务人信用管理制度。依据企业信用状况，授予信用星级标识，实行信用分级分类管理。信用星级作为前期物业管理、招投标报价的参考依据。自治州、县(市)人民政府住房和城乡建设管理部门应当会同有关部门建立物业服务人守信联合激励和失信联合惩戒机制，促进物业服务人依法诚信经营。鼓励讲诚信、服务质量好的物业服务人，对服务质量差的予以惩戒。第十二，建立了物业服务投诉机制。住房和城乡建设管理部门应当建立物业服务投诉快速处置机制，公布举报电话、举报平台。业主、物业服务人对违法违规行为可以举报。接到投诉举报相关部门应当依法处理举报事项，并将处理结果告知举报人。属于其他部门和单位职责的，应当及时转交有关部门和单位并告知举报人。以上就是对条例主要内容的解读。在此，感谢媒体多年来对州人大常委会立法工作的关心和支。谢谢！主持人：感谢周主任的介绍。现在进入记者提问环节。请记者朋友们提问前举手示意，并通报所在的新闻机构。

11AE4

记者：主持人好，我是甘肃经济日报记者。请问条例实施以后，住建部门作为行业主管部门在推动条例落实方面有什么具体措施？特别是对大家高度关注的老旧小区怎么落实物业管理？主持人：这个问题请甘南州住房和城乡建设局副局长洪鹏先生回答。甘南州住房和城乡建设局副局长洪鹏先生回答记者提问。

甘南州住房和城乡建设局副局长洪鹏先生回答记者提问

洪鹏：近年来，甘南州物业管理行业进入了一个迅速发展的时期。截至目前全州共有物业服务企业102家，从业人员2130人，物业服务小区331.42万平方米，覆盖面已达57.9%。虽然物业服务提高了居民安居乐业的生活质量，但是由物业服务引发的社会管理问题日益凸显，《甘南藏族自治州住宅物业管理条例》的颁布实施，主要在业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务，物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作，保护业主的共同利益等方面进行了规范，对改善城镇居民生活条件，规范社区治理责任，提高城镇治理水平具有积极作用。州、县市住房和城乡建设部门作为物业管理的主管部门，我们将以《甘南藏族自治州住宅物业管理条例》为抓手全面贯彻执行《条例》各项规定，全力做好5个方面的工作：一、做好工作任务分解。《条例》的内容涉及方方面面。从部门看，除了住建部门以外，还包括民政、规自、公安、消防、城管执法等二十余个部门。从层级上看，又有县市、街道、社区三级的分工。《条例》颁布实施后，根据《条例》的有关规定，制定工作任务清单，分解细化县市、街道、社区和各部门的工作任务，建立考核工作机制，明确任务目标，做好时间安排，把《条例》涉及的每一项工作都落到实处。二、制定配套政策。在《条例》制定过程当中，州住建局已经对需要细化的政策进行了研究，目前一共初步确定28个需要出台的配套文件，包括前期物业管理办法、业主大会指导规则、住宅小区物业服务清单、物业服务公示管理办法、企业信用管理办法等，都是事关《条例》实施的节点问题。下一步，州住建局将按照《条例》的规定，结合试点工作经验，在充分征求各方意见的基础上，逐步完善。三、制定提高“三率”的行动计划。通过三年的努力，逐步将业委会（物管会）覆盖率、物业服务覆盖率、党的基层组织和工作覆盖率提升到一个较高的水平。重点指导业主召开业主大会，成立业主委员会，并在业委会和物业服务企业中成立党支部，通过党建引领，提高物业管理水平。对已经比较成熟的商品房小区，重点是组建业委会，对成立业委会有困难的如老旧小区等，要在社区党组织的统筹领导下，成立物业管理委员会，通过业委会（物管会）的工作，引导小区居民参与社区治理，共同决策小区公共事务，积极引入专业化的物业管理，逐步扩大物业管理的覆盖面。在此，我们呼吁业主们要充分行使业主权利，热爱自己的家园，积极参与到物业管理中来，依法维护自己的合法权益。四、建立健全物业服务行业惩戒机制，加大物业行业治理力度。物业服务水平低、管道老化堵塞、私装地锁、电梯维修不及时等13类问题占到物业投诉问题总量的90%以上。下一步，全州住建系统将进一步加大物业行业治理力度，建立健全物业服务行业惩戒机制，督促物业服务企业对投诉问题及时整改，推动住宅小区物业管理问题的合理解决。同时，充分发挥各县市物业服务行业协会积极作用，利用好物业管理群众诉求情况月度排名通报和物业企业信用等级及星级测评工作制度，切实保障物业服务企业合法权益，鼓励支持物业服务质量好，投诉率底，群众满意度高的企业，进一步发展壮大，形成物业服务行业优胜略汰的竞争机制。五、开展宣传培训。一是在各级行业主管部门开展集中学习宣传，州县市物业管理人员深刻理解和掌握《条例》的精神实质与条款内容，督查指导物业企业、街道、社区提高物业服务水平。二是迅速开展《条例》进小区、进物业企业、进社区、进机关活动，多方式、多渠道、多手段，多角度宣传《条例》，促使广大群众增强学法、知法、守法自觉性。三是依托各县市物业行业协会，积极开展多种形式的培训学习，强化物业服务人员的能力和水平。通过多种方面多动方式的宣传解读，让《条例》成为物业活动中大家共同遵守的准则，同时，也让社会各方188宝金博,188宝金博官网地关心支持物业管理工作，积极参与相关配套政策的制定，让《条例》的各项规定都能落到实处。第二个问题，我就大家高度关注的老旧小区物业管理做个解答。条例规定，老旧小区实行业主自治、物业管理委员会、支持有实力的物业公司托管等形式，逐步实现物业管理全覆盖。我们通过加大老旧小区综合整治带动物业长效机制建立。加大对老旧小区综合整治的政策支持，包括补齐公共服务设施、鼓励社会资本参与、鼓励物业企业全程介入等，将老旧小区改造与同步引入物业统筹考虑，为老旧小区建立长效管理创造条件。目前，188宝金博,188宝金博官网有107个老旧小区，是当前社区治理工作的短板。近几年，州委州政府将老旧小区综合整治纳入了甘南州重点工程，州住建局在全面摸底调查的基础上，建立了老旧小区台帐，形成了动态的整治项目库，按照成熟一批确认一批的原则，逐步开展老旧小区整治工作。《甘南藏族自治州住宅物业管理条例》的出台，为做好物业服务管理工作提供了重要的法律保障，但这仅仅是一个开始，让我们共同努力，构建谐宜居甘南，不断增强人民群众的“获得感、幸福感、安全感”。谢谢大家！主持人：感谢洪局长的解答，请记者朋友们继续提问。

记者：主持人好，我是甘南日报记者。我们关注到条例规定，乡镇、街道办（社区）负责组织和指导业主大会的成立和业委会、物业管理委员会的组建。请问，市政府如何推动此项工作？

主持人：这个问题请合作市人民政府副市长道吉仁青先生回答。

合作市人民政府副市长道吉仁青先生回答记者提问

道吉仁青：合作市始终把小区业主委员会作为实现基层社会治理现代化的一个重要的组成部分，高度关注推进住宅小区物业规范化、法制化管理，我市按照“属地管理、街道主抓、部门保障、依法推进”的原则，在充分摸底调研的基础上，行业主管部门主动加强宣传和指导，持续推动小区业主组织的合理化、正规化建设。截至目前，我市170余个住宅小区中，成立业主大会，并经选举产生业主委员会的小区仅有15个，业主组织覆盖率不足9%，成立比例较低，作用发挥不够明显。经过我们深入调研，业主对成立业主委员会重要性认识不足，组建业主委员会积极性不高，充分运用法律手段维护自身合法权益意识不强是业主大会成立难、会议召开难、组织业主难等问题的根本原因。成立业主委员会选举业主委员会成员，建设和谐小区是法律法规赋予业主的权利和义务。合作市将认真贯彻落实《甘南藏族自治州住宅物业管理条例》，重点做好以下工作：一是利用“线上+线下”模式扩大宣传影响力，线上充分利用微信公众号、抖音短视频等新媒体平台广泛宣传动员，增强对成立业主委员会必要性认识和组建积极性；线下通过入户走访、座谈交流、发放宣传册等方式宣传《甘南藏族自治州住宅物业管理条例》，不断提升业主维权政策知晓率。二是各街道要切实履行好主体责任，全面摸排底数，做到心中有数，结合全市民生实事项目明确目标任务，强化工作措施，主动担当作为，全程指导、协助推动业主委员会组建工作。增强小区居民树立“自我管理、自我服务”的主人翁意识，坚决克服“走过场”式选举，严把选举程序关口，确保业主委员会选举工作依法合规。在此，我也呼吁广大业主积极主动成立为业主自己说话办事的业主委员会，特别是党员干部业主要积极踊跃参与到业委会成员选举中，通过规定程序担任筹备组的业主代表和业主委员会委员，共同建设我们美好、和谐、温馨的家园。主持人：感谢道市长的解答，请记者朋友们继续提问。

记者：主持人好，我是甘南广播电视台记者。我们了解到目前188宝金博,188宝金博官网物业管理中还存在代收费用加价、随意收取相关费用等诸多收费不规范的问题，请问下一步如何解决这些问题？

主持人：这个问题请甘南州市场监督管理局局长郑晨飞先生回答。

甘南州市场监督管理局局长郑晨飞先生回答记者提问

郑晨飞：物业管理企业收费不规范是广大人民群众十分关心关注的问题。2021年国家发改委、财政部、住建部、市场监管总局、国家能源局《188宝金博,188宝金博官网清理规范城镇供水供电供气供暖行业收费促进行业高质量发展意见》明确规定：“任何单位代收供水供电供气供暖费时，严禁向用户加收额外费用”。《条例》也对这一规定进行了明确和细化，规定供水供电等专业单位应当直供到户，物业服务人不得向业主加价。刚才您提到的水、电代收费加价，未经业主同意随意收取相关费用，光收费不服务等诸多问题确实存在。针对上述问题，市场监管部门将着力从以下三个方面予以解决。一是强化日常监督检查。市场监管部门将加大日常监督检查力度，重点检查物业企业是否公示收费标准及项目、是否有明确的收费依据、是否在合同中明确约定收费基准价格及其浮动幅度、是否存在擅自设立收费项目以及违法加价或违规向业主额外收取手续费、服务费等乱收费、乱摊派行为。通过日常监督检查，宣传新颁布的《住宅物业管理条例》，引导企业依法规范收取物业服务费。二是严惩各类违法行为。适时组织开展物业服务乱收费专项整治行动，加密执法频次，加大执法力度，依据《价格法》《消费者权益保护法》等法律法规，严肃查处物业服务企业价格违法和侵害业主权益的行为，集中处理一批群众意见大、信访投诉多等突出问题，及时处置、曝光一批物业服务管理企业的价格违法行为，对行业形成强大震慑，引导经营者规范价格行为，提醒广大业主主动维护自身合法权益，不断提升人民群众的获得感、幸福感、安全感，促进物业管理行业健康有序发展。三是畅通投诉举报渠道。畅通12315、3112315等投诉举报渠道，广泛收集群众反映和诉求，广泛征集物业服务企业价格违法问题线索，及时受理物业服务收费投诉举报。对消费者的投诉、意见和建议及时回访，做到“事事有回音，件件有落实”，坚决维护188宝金博,188宝金博官网物业服务收费的价格秩序，切实保障广大消费者的合法权益。在此，我也呼吁广大消费者和社会各界，通过12315、3112315消费者投诉举报热线等有效途径，及时向市场监管部门举报物业服务企业价格违法行为，提供违法线索，我们将认真受理，坚决依法查处，及时回应社会关切。我的回答完毕，谢谢！

主持人：感谢郑局长的解答，请记者朋友们继续提问。

记者：主持人好，我是中国甘南网记者。请问条例实施以后，政府部门应该如何推动物业服务行业健康发展？主持人：这个问题请合作市人民政府副市长道吉仁青先生回答。

道吉仁青：今年以来，我们始终坚持党建引领，在合作市新时代家园小区成立了“红色物业”示范点，积极推进“红色物业”创建工作，有效提升物业服务管理水平，为打通社区物业服务“最后一公里”奠定了良好基础，不断推进基层治理体系和治理能力现代化。合作市推动物业服务行业健康发展，将从以下几个方面入手：一是引导市物业管理行业协会在指导物业服务、提供专业咨询、制定相关制度等方面发挥重要作用，切实提升行业管理制度的实效性和可操性。督促物业企业主动通过开发小程序等多种线上方式无缝介入业主快速咨询、办理业务和上门服务等工作。严格落实物业企业服务质量月评比“红黑榜”制度，及时通过“微羚城”等媒介向社会公示，促进物业企业争优创先，持续提升服务水平。二是修订《合作市物业管理暂行办法》、《合作市物业服务企业量化考核办法》、《合作市住宅专项维修资金管理办法》等制度办法，细化物业服务企业行业规范，完善物业管理运行机制。改变物业服务企业服务不规范、专业性不强、运作透明度不高的服务现状，支持物业服务水平高、业主评价好、考核结果优的企业持续健康发展，淘汰一批乱收费、不服务、形象差的物业企业，逐步形成物业服务行业优胜劣汰机制。同时，我市将继续督促物业行业主管部门充分发挥牵头抓总、督导协调作用，指导属地街道、社区对《条例》的贯彻落实，继续加强对物业服务企业的监督管理，积极推动我市物业行业健康、良性、可持续发展，不断提升物业企业服务水平。主持人：感谢道市长的解答。各位媒体朋友，由于时间关系，记者提问环节就到这里，如果大家还有问题，会后可以做进一步沟通交流。再次感谢各位领导出席今天的新闻发布会，感谢记者朋友们的关心支持。今天的新闻发布会到此结束，谢谢大家！

【关闭窗口】